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IMMO-MAGAZIN

Der aktuelle Immobilien-Marktbericht 2018

In der aktuellen Ausgabe unseres eigenen Immobilien-Magazins feiern wir u.a. unser 25-jähriges Jubiläum. Gerne senden wir Ihnen das Heft zu (Mail über Kontaktformular genügt) oder Sie laden es sich hier als PDF herunter.

AUS DEM HEFT: DER AKTUELLE MARKTBERICHT

Die Beliebtheit der Stadt Freiburg und Region führt zu einer überdurchschnittlich hohen Nachfrage externer Käufer. Liegt der Landesdurchschnitt bei rund zehn Prozent, so kommen in Freiburg rund 40 Prozent aller Käufer von auswärts. Kein Wunder, dass die Immobilienkaufpreise gestiegen sind. Interessante Alternative: kleine, attraktive Orte mit Landflair und Freiburg-Anschluss. Und unsere Prognose: Die Preise werden wieder normaler!

Langfristig, auch wenn die Zinsen etwas steigen werden, wird die Nachfrage nach Wohneigentum nicht so einfach zu stillen sein. Nach einer Prognose der Bertelsmann Stiftung rechnet man für die Region Breisgau-Hochschwarzwald mit einem Bevölkerungswachstum bis zum Jahr 2030 von bis zu 6 Prozent. Um diese Nachfrage langfristig zu befriedigen, müssen Gemeinde und Städte in unserer Region an ihrer Wohnungs- und Grundstückspolitik arbeiten.

FREIBURG

In den letzten acht Jahren sind die Immobilienpreise fast in monatlichen Abständen gestiegen. Kaum wurde ein neuer Preis pro Quadratmeter als neues Höchstmaß veröffentlicht, folgt schon die neue Preiskorrektur – nach oben. Ende 2017 wurde in Freiburgers Spitzenwohnlagen zum Teil über 8.000 Euro für den Quadratmeter Luxuswohnen bezahlt.

Obwohl in Freiburg die Zahl der Verkaufsfälle mit 2.368 um rund 500 unter den des Vorjahres 2016 lag, erreichte der Umsatz mit 971 Millionen Euro eine rekordverdächtige Höhe. Nur dreimal seit Beginn der Aufzeichnung 1971 waren die Umsätze höher. Dies, so Freiburgs Erster Bürgermeister Otto Neideck, sei dem akuten Wohnraummangel und der immer weiter steigenden Nachfrage geschuldet. Ursachen seien die Attraktivität der Stadt Freiburg und das Niedrigzinsniveau.

Im vergangenen Jahr wurden in Freiburg insgesamt 37 Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser gehandelt, davon 24 in den Außengemarkungen und 13 im Stadtgebiet. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Gemeindegebiet lag bei 611 Euro.

Den größten Anteil der Käufe bildete im letzten Jahr der Teilmarkt für Wohnungs- und Teileigentum. 339 Neubauwohnungen fanden ihren Käufer, 61 davon waren für Studierende (2016 waren es noch 158). Der durchschnittliche Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche lag hier bei 5.470 Euro, wobei die Durchschnittswerte je nach Stadtteil schwanken. Studentenwohnungen waren günstiger: 4.700 Euro/qm.

Während im Jahre 2015 im Erstverkauf noch 1,4 Prozent der Käufe bei einem Kaufpreis bis 3.500 Euro/qm lagen, gab es 2016 und 2017 keine Verkäufe in diesem Preissegment. Die Mehrzahl mit 58 Prozent lag 2017 in der Preisspanne von 3.500 – 5.000 Euro/qm, immerhin neun Prozent lagen sogar im Hochpreissegment über 7.000 Euro.

Auch im Wiederverkauf, also bei gebrauchten Wohnungen, lagen die Kaufpreise ebenfalls deutlich höher. Durchschnittspreis: 3.600 Euro/qm, das sind 9,1 Prozent mehr im Vergleich zum Vorjahr 2016. Auch hier waren die Preise abhängig vom Stadtteil. 2016 lagen neun Prozent der Verkäufe unter 2.000 Euro/qm, 2017 waren es nur noch vier Prozent.

DIE GEMEINDEN RUND UM FREIBURG

Interessante Alternativen sind Gemeinden rund um Freiburg, der s.g. Speckmantel. Besonders beliebt ist hier der vordere Kaiserstuhl von Freiburg bis nach Breisach, der mit der S-Bahn im 25-minütigen Takt ausgezeichnet erreichbar ist. Von diese Nahverkehrsverbindung profitierten Ortschaften, die sich von Freiburg an der S-Bahnlinie in Richtung Breisach und in die nördliche Richtung nach Endingen befinden. Gerade junge Familien und Paare weichen auf die noch günstigeren Wohnlagen des Speckmantels aus und suchen in Städten wie Bad Krozingen, Emmendingen oder Herbolzheim.

IHRINGEN, KAIBENGASSE

Auf diesem Neubaugebiet am Südwestrand des Winzerdorfes sind auf einer Fläche von 35.000 qm Bauland 58 Grundstücke für Einfamilien- und Doppelhäuser geplant. Über 100 Bauwillige sollen bereits auf der Warteliste stehen, Startschuss ist 2019. Das ist kein Wunder: Im vergangenen Jahr wurden in Ihringen gerade einmal 16 Grundstücke verkauft, nur vier davon unbebaut.

Die geringe Anzahl liegt nicht an der Nachfrage, sondern an der geringen Verkaufsbereitschaft. Wer hier Wohneigentum hat, verkauft nur ungern! Dazu kommt, das der Ort nicht nur bei den Südbadenern beliebt ist. Wir bekommen immer mehr Kaufanfragen aus Mittel- und Norddeutschland und der nahe gelegenen Schweiz. Der Kaiserstuhl ist aufgrund seiner optimalen Lage im Dreiländereck und dem milden Klima auch ein zunehmend attraktiver Altersruhesitz. Unser Maklerbüro vermittelte im vergangenen Jahr allein acht Ehepaaren ein neues Zuhause, die hier bei uns in Zukunft die besten Jahre genießen wollen.

Wohnraum in Orten wie Ihringen, Bad Krozingen, Emmendingen oder Waldkirch ist rund 1.300 Euro günstiger pro qm als im großen, teuren Freiburg. Je besser ein Haus oder eine Wohnung an Autobahn oder Schiene angebunden ist, desto besser verkauft es sich. Schiene schlägt Bus: So war z.B. die Neubaugebiete Opfingen und Tiengen nicht einfach zu vermarkten, weil dort keine Straßenbahn oder S-Bahn fährt.

VERKAUFSAUSSICHTEN

Trotz aller Preistrends: Nicht jede Immobilie verkauft sich „wie von selbst“. Mancher Fantasiepreis eines Eigentümers lässt sich trotz des großen Kaufinteresses nicht erzielen. Viele Immobilien sind in die Jahre gekommen, die Grundrisse entsprechen nicht den heutigen Wohnbedürfnissen. Dazu ist die Energetik nicht auf dem neuesten Stand und auch die Ausstattung von Bädern und Böden sowie Dächern schrecken Käufer wegen der zu erwartenden Investitionen ab.

Deshalb vermarkten wir gebrauchte Immobilien oft mit einem einzigartigen „EASYHOME“-Konzept. Dabei bieten wir die Immobilie alternativ mit einem modernisierungs-Paket an, das wir mit Handwerkern komplett zum Festpreis sauber durchrechnen. Das gibt Interessenten Planungssicherheit und garantiert dem Verkäufer eine kürzere Vermarktungszeit und den maximalen Kaufpreis.

In anderen Fällen kaufen wir das Haus oder die Wohnung sogar selbst und investieren in eine luxuriöse Modernisierung. Lesen Sie dazu auch die Reportage „MachNeuWohnung“auf der Seite zuvor und auf Seite 14 das Interview mit Anja Schöpflin und Dr. Volker Metzger.

Unsere persönliche Einschätzung

Die Zeiten der exorbitanten Preissteigerungen in der ein Rekordpreis innerhalb kürzester Zeit den anderen übertroffen hat, werden bald vorbei sein. Der Immobilienmarkt wird sich etwas beruhigen. Nicht das die Nachfrage wesentlich größer als das Angebot ist, vielmehr sind die Käufer und ihre regionalen Banken nicht mehr bereit, jeden Fantasiepreis zu finanzieren.

Viele unserer Kaufinteressenten sind schon seit drei oder vier Jahren auf Immobilien-Suche. Sie kennen den Markt ganz genau und wissen, was ein Objekt kosten darf und was einfach überteuert ist. Letztere Angebote – nicht selten von Privatverkäufern – erkennt man nicht nur am Preis, sondern auch an der langen Vermarktungsdauer, wenn einem das Haus lange Zeit immer wieder in den Immobilienportalen begegnet. Und gucken Sie mal: Manchmal liegt auf den Hausfotos noch der Schnee vom vergangenen Winter. Ein schlechtes Zeichen bei den aktuellen Hochtemperaturen!

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